大家對于租房子這件事肯定不會(huì)陌生，但是你們了解過租房過程中房子的性質(zhì)會(huì)對你有什么影響嗎?如果你租的房子要被拆遷了，你會(huì)不會(huì)獲得補(bǔ)償呢?今天我們就說一下公房承租人碰到這種情況時(shí)，該如何維護(hù)自己的合法權(quán)益。

　　公房也稱共有住房，國有住宅。它是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產(chǎn)權(quán)(占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán))歸國家所有。

　　這種情況比較特殊，是因?yàn)橹袊^去一段特殊時(shí)期產(chǎn)生的這種狀況，但是在現(xiàn)有社會(huì)秩序下會(huì)發(fā)生一些沖突，所以在公房問題的處理上有時(shí)候會(huì)和其他的問題區(qū)別對待。譬如對于公房拆遷時(shí)，要對公房承租人進(jìn)行補(bǔ)償，而一般的拆遷都是對房屋產(chǎn)權(quán)人進(jìn)行補(bǔ)償。最近身為公房承租人的李家輝(化名)就遇到公房拆遷的問題，我們來看看他是如何維權(quán)的。

　　一夜之間要騰房

　　2007年9月13日，Z市的某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司取得了Z市某區(qū)某片區(qū)危改小區(qū)房屋拆遷許可證，拆遷期限是從2007年9月13日到2008年9月12日，期間經(jīng)數(shù)次延期至2012年3月12日。

　　李家輝(化名)在拆遷范圍內(nèi)承租有一處公房，該公房由國務(wù)院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)下設(shè)某服務(wù)中心(以下簡稱服務(wù)中心)直管。2010年9月20日，拆遷人F公司與服務(wù)中心就李家輝承租使用的公房簽訂《拆遷安置協(xié)議》，約定前者對后者異地安置S號(hào)房屋，后者7日內(nèi)將房屋騰空，交由前者拆除。

　　《拆遷安置協(xié)議》簽訂后不久，服務(wù)中心便以產(chǎn)權(quán)單位的身份要求李家輝配合騰房，搬遷至S號(hào)房屋繼續(xù)雙方的承租關(guān)系。對于這一突如其來的騰房搬遷要求，李家輝拒絕接受。雙方的僵持局面一直持續(xù)到第二年。

　　2011年3月21日，F(xiàn)公司以服務(wù)中心為被告，將李家輝列為第三人，向Z市X區(qū)人民法院提起騰房訴訟。同年12月中旬，李家輝委托了律師“一攬子”代理其全部拆遷法律事務(wù)。

　　在李家輝的律師介入后，即將F公司、服務(wù)中心作為共同被告起訴至X區(qū)人民法院，訴訟請求則是確認(rèn)二被告簽訂的《拆遷安置協(xié)議》無效，原因在于：依據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，直管公房和自管公房的拆遷，應(yīng)當(dāng)由原產(chǎn)權(quán)單位按照房改政策出售給承租人，由承租人作為被拆遷人與拆遷人進(jìn)行協(xié)商。但二被告為了達(dá)到盡快拆遷的目的，惡意串通簽訂《拆遷安置協(xié)議》，依《合同法》第52條規(guī)定應(yīng)屬無效。

　　最終在律師的努力下，拆遷人F公司與李家輝最終達(dá)成庭外和解：由F公司直接對李家輝進(jìn)行兩套房屋的產(chǎn)權(quán)置換，在此基礎(chǔ)上再補(bǔ)償李家輝十萬多元人民幣;李家輝騰空房屋并交由F公司拆除。

　　那各位公房承租人以后碰到類似情況時(shí)該怎么處理呢?

　　公房帶有福利分房的性質(zhì)，因此公房拆遷補(bǔ)償安置不用于一般住宅房屋拆遷補(bǔ)償安置。各地對公房拆遷、公房征收都出臺(tái)相應(yīng)規(guī)定，以Z市為例，公房拆遷補(bǔ)償應(yīng)分為兩步走：

　　步驟一：區(qū)分房屋性質(zhì)，由承租人購買。

　　Z市存在兩種性質(zhì)的公房，一種是市、區(qū)(縣)人民政府所有，并指定有關(guān)單位管理的公有住宅即房管房，這種房子的產(chǎn)權(quán)均屬房管所;另一種是機(jī)關(guān)、在京部隊(duì)、企業(yè)、事業(yè)單位(含社會(huì)團(tuán)體組織)自管公有住宅即單位房，產(chǎn)權(quán)屬單位所有。

　　根據(jù)《Z市職工購買拆遷范圍內(nèi)公有住宅平房、簡易樓房、筒子樓管理辦法》第2條，房管所管理的公有住宅平房、簡易樓房、筒子樓均須按該辦法向職工出售，房屋承租人購買住房后作為被拆遷人(房屋所有權(quán)人);單位自管公有住宅平房、簡易樓房、筒子樓可以按本辦法向職工出售，也可按《Z市城市房屋拆遷管理辦法》第29條規(guī)定辦理--------產(chǎn)權(quán)單位可以通過協(xié)議收購承租人的公房使用權(quán)或者異地安置房屋承租人的方式，與承租人解除設(shè)定于被拆遷房屋之上的租賃關(guān)系，由拆遷人對產(chǎn)權(quán)單位給予補(bǔ)償。

　　步驟二：協(xié)商和裁決

　　若產(chǎn)權(quán)單位未與承租人解除租賃關(guān)系的，拆遷人應(yīng)當(dāng)與公房承租人就拆遷補(bǔ)償方案進(jìn)行協(xié)商。

　　一般來說，在危舊房改造中，對被拆除成套住宅房屋的居民，將按照原建筑面積予以安置;對被拆除非成套住宅房屋的居民，則按照下列標(biāo)準(zhǔn)給予安置：①原住宅建筑面積不足20平方米的，安置1套一居室;②超過20平方米(含)不足30平方米的，安置1套二居室;③超過30平方米(含)不足40平方米的，安置1套三居室;④超過40平方米(含)的，對于超過部分，可以比照前三款標(biāo)準(zhǔn)予以分套安置或者增加居室間數(shù)。

　　另外，就承租人支付安置房對價(jià)的問題，如果安置房建筑面積未超過原建筑面積，應(yīng)按照房改成本價(jià)格購買，并可享受規(guī)定的優(yōu)惠政策，如工齡、職稱;如果安置房建筑面積超過原建筑面積，但未超過人均15平方米(含)，應(yīng)按照房改成本價(jià)格購買，不享受相關(guān)的優(yōu)惠政策;如果超過人均15平方米，應(yīng)按照當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)適用住房價(jià)格購買。

　　如果拆遷人與承租人就以上標(biāo)準(zhǔn)協(xié)商不成，雙方均可向房屋拆遷管理部門申請裁決。實(shí)踐中，拆遷裁決有時(shí)會(huì)被異化為促進(jìn)簽約的一種手段，從而失去劇中裁決應(yīng)有的公正之義。遇到這類裁決的承租人，可以通過向裁決機(jī)關(guān)的上級(jí)行政機(jī)關(guān)提起行政復(fù)議或向人民法院提起行政訴訟的方式救濟(jì)自身權(quán)益。