窺探江蘇省農村房屋拆遷問題—致江蘇廣大拆遷百姓
京云律師事務所
2019-06-28 15:25:22
【摘要】農村人口是我國重要的組成部分，農村、農民、農業是我國三農事業的工作重點，隨著我國經濟的進一步發展，我國城鄉改造儼然進入重要階段，也同樣是在這樣的大背景下，農民利益與城鄉現
農村人口是我國重要的組成部分，農村、農民、農業是我國三農事業的工作重點，隨著我國經濟的進一步發展，我國城鄉改造儼然進入重要階段，也同樣是在這樣的大背景下，農民利益與城鄉現代化建設的矛盾悄然突出，當“拆遷”一詞走進廣大農民的視野，農村人如何維護自身的合法權益的問題就擺在了社會的面前，而這其中，征地、拆遷補償就成為了爭議焦點中的焦點，到底農村征地、拆遷補償的范圍有哪些呢？又如何進行補償？面對政府強行推進城鎮化項目，作為中國手無寸鐵的農民，如何使自己規避征地、拆遷中的風險以及如何使自己的拆遷利益最大化？值得思考又值得關注。
知己知彼方能百戰不殆。我們只有在深入了解我國法律在土地征收以及拆遷中的具體規定才能靈活適用我國的法律來維護自己的合法權益。讓被動的農民在拆遷中擁有話語權，擁有能夠體現“當家做主”的力量。本文以江蘇農村的征收拆遷為基礎，希望廣大的農村同志們能夠生活的更好，生活的更有尊嚴。
一、法律適用問題
提到拆遷我們就要首先明確土地征收以及拆遷所涉及的法律法規，我國對于農村拆遷沒有專門的法律法規進行規范，但是，根據我國相關法律我們同樣能夠窺視農村拆遷的一般的情況，從司法實踐中，農村土地拆遷一般適用《中華人民共和國土地管理法》、《江蘇省土地管理條例》、《江蘇省農村土地承包經營權保護條例》、《中華人民共和國農村土地承包法》等等，如果涉及刑事或是民事可能還會包括《刑法》及《物權法》等等，這些規范較為全面的規定了江蘇省農村拆遷中的事項，但是由于拆遷補償問題各地區的情況都有不同，經濟發展不同，地上物的組成不同，所有財產更是不同，這也造成了不同農民的追求拆遷補償的情緒是不同的，是否完全按照省市規定的補償要求進行，是否合理的滿足農民的要求，這些都是一系列的問題，更需要專業的維權意見，規避風險。
二、對于我國的農村的房屋拆遷一般程序
關于農村房屋拆遷問題，在各省中，我國沒有專門的法律進行規范，但是從司法實踐中我國對于農村集體土地上房屋拆遷實質是土地征收和房屋拆遷的結合，在農村集體土地上房屋拆遷的過程中，只有真正了解土地征收與拆遷的全過程，才能發現政府征收拆遷過程中的漏洞，維護自身的合法權利。
根據我國《土地管理法》第四十五條 征收下列土地的，由國務院批準：
（一）基本農田；
（二）基本農田以外的耕地超過三十五公頃的；
（三）其他土地超過七十公頃的。
征收前款規定以外的土地的，由省、自治區、直轄市人民政府批準，并報國務院備案。
根據我國的法律規定，我國土地征收一般采取以下流程：
（一）征地告知
《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》規定：“在征地依法報批前，要將擬征地的用途、位置、補償標準、安置途徑告知被征地農民”。《關于完善征地補償安置制度的指導意見》（九）知征地情況。在征地依法報批前，當地國土資源部門應將擬征地的用途、位置、補償標準、安置途徑等，以書面形式告知被征地農村集體經濟組織和農戶。在告知后，凡被征地農村集體經濟組織和農戶在擬征土地上搶栽、搶種、搶建的地上附著物和青苗，征地時一律不予補償。”告知情況是進行征地的必經程序。
（二）現狀調查及確認
《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》規定：“對擬征土地現狀的調查結果須經被征地農村集體經濟組織和農戶確認；確有必要的，國土資源部門應當依照有關規定組織聽證。要將被征地農民知情、確認的有關材料作為征地報批的必備材料。”《關于完善征地補償安置制度的指導意見》中規定（十）確認征地調查結果。當地國土資源部門應對擬征土地的權屬、地類、面積以及地上附著物權屬、種類、數量等現狀進行調查，調查結果應與被征地農村集體經濟組織、農戶和地上附著物產權人共同確認。
（三）組織征地聽證
《關于完善征地補償安置制度的指導意見》規定：“在征地依法報批前，當地國土資源部門應告知被征地農村集體經濟組織和農戶，對擬征土地的補償標準、安置途徑有申請聽證的權利。當事人申請聽證的，應按照《國土資源聽證規定》規定的程序和有關要求組織聽證。”
（四）征地的審核、報批
市縣人民政府上報的征地材料，由省（自治區、直轄市）國土資源廳（局）受理，并進行審核。凡是征地材料齊全、征地程序合法、征地補償標準符合法律規定、安置方案已經確認，市縣人民政府已經出具說明材料的，報請省級人民政府審批。
（五）征地公告
根據《征收土地公告辦法》第三條 征收農民集體所有土地的，征收土地方案和征地補償、安置方案應當在被征收土地所在地的村、組內以書面形式公告。其中，征收鄉（鎮）農民集體所有土地的，在鄉（鎮）人民政府所在地進行公告。
被征收土地所在地的市、縣人民政府應當在收到征收土地方案批準文件之日起10個工作日內進行征收土地公告，該市、縣人民政府土地行政主管部門負責具體實施。
（六）簽訂拆遷安置補償協議
對于此種協議，由于各地方的情況不一樣，因此各地區的協議名稱不一樣，地方的土地拆遷補償部門與被拆遷人進行協商，在國家相關法律的基礎上，以確定補償費用情況。這也是關系人民群眾利益最為重要的一個環節。
三、拆遷補償標準問題
無論是征收土地做什么用，無論是誰和拆遷戶進行協商，在農村人來說，能夠維護自己的合法的利益是最為重要的，說白了就是關于拆遷補償的問題，能不能讓老百姓滿意，能不能保障老百姓的合法權益是老百姓最為關心的事情。根據我國法律以及地方法律法規的規定，國家在保障農民利益方面有什么底線呢？
根據我國《土地管理法》第四十七條 征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補償。
征收其他土地的土地補償費和安置補助費標準，由省、自治區、直轄市參照征收耕地的土地補償費和安置補助費的標準規定。
被征收土地上的附著物和青苗的補償標準，由省、自治區、直轄市規定。
《江蘇省征地補償和被征地農民社會保障辦法》
第九條 征收農民集體所有的土地，應當依法足額支付征地補償費用，安排被征地農民的社會保障費用。征地補償費用包括土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費。
市人民政府可以根據土地區位條件制定征地補償區片價格，報省人民政府批準后，按照區片價格確定征地補償費用。
第十條 農民集體所有的土地按照用途分為農用地、建設用地和未利用地。
征收農用地的土地補償費，按照被征收土地的面積計算；征收建設用地的土地補償費，按照征收農用地的土地補償費計算；
第十一條 征收建設用地和未利用地不支付安置補助費。
第十二條 征收土地涉及房屋及其他建筑物、構筑物的，應當依法給予補償。
征收宅基地涉及農民住房的，應當保障被征收人的居住條件。能夠重新安排宅基地的，對其住房按照重置價格結合成新給予補償；未能重新安排宅基地的，按照與被征收住房面積相當的原則安排住房，或者按照市場評估價格給予補償。
征收土地涉及其他建筑物、構筑物的，應當依法給予補償。能夠重新安排其他建設用地的，對其建筑物、構筑物按照重置價格結合成新給予補償；未能重新安排其他建設用地的，按照市場評估價格給予補償。
從以上的法律規定我們可以清楚的看到我們江蘇省沒有出臺專門的集體土地房屋拆遷管理條例等相關法規，但是我們從以上的內容可以看到農民在被征收拆遷中獲得利益是有一定的依據的。我們進行分類分析：
（一）制定主體
我們可以從《土地管理法》中看到我國將集體土地也就是涉及農民的宅基地等相關內容的規定賦予給了省、自治區、直轄市的政府進行規范。
（二）補償費用及補償方式
江蘇省對于農村的拆遷問題以辦法的形式進行了規定，雖然在第十條中規定征收農用地的土地補償費，按照被征收土地的面積計算；征收建設用地的土地補償費，按照征收農用地的土地補償費計算，但是在十二條中對于農村房屋的拆遷進行了具體的規定。（注：由于江蘇省以下的市可以指定相關的拆遷規定，如果有規定依市級法規進行處理）
首先，關于補償標準問題征收建設用地的土地補償費，按照征收農用地的土地補償費計算。在這里我們看到的并不是很明確的答案，沒有具體規定到底補償多少，這就為各地方政府的拆遷運作留下了空間，同時也給農民和政府的協商留下了一定的機會與空間。但是底線還是存在的，這就是參照農用地的補償標準。對于房屋的補償，能夠重新安排宅基地的，對其住房按照重置價格結合成新給予補償；未能重新安排宅基地的，按照與被征收住房面積相當的原則安排住房，或者按照市場評估價格給予補償。這里為了更為具體的說明一下補償的標準的不同，我們簡單的列舉相關市的規定：
蘇州市：中共蘇州市委 蘇州市人民政府關于印發《蘇州市集體土地房屋拆遷管理暫行辦法》的通知，第十八條 被拆遷房屋的性質、用途、面積的認定辦法，被拆遷人的計戶方法，由所在地集體土地房屋拆遷主管部門制定。
第十九條 貨幣補償的金額，根據被拆遷房屋的性質、用途、面積等因素，以評估價格確定。具體辦法由所在地人民政府（管委會）制定。
第二十條 選擇房屋安置方式的，拆遷人以認定的安置面積對被拆遷人進行安置，被拆遷房屋與安置房屋互結差價結算。
宿遷市：宿政規發【2010】7號市政府關于印發宿遷市集體土地建設用地整理房屋遷建工作指導意見的通知中我們可知，補償金額的測算可以實行重置成本法評估，也可以實行市場比較法評估。一般情況下，對異地重建安置或規劃進入農民集中居住區安置的住宅房，按照建筑重置成本評估；對不具備異地重建或規劃進入集中多層住宅安置小區安置以及房屋產權人要求貨幣補償的住宅房，按照市場比較法評估測算。非住宅及住宅的附屬設施一般采取貨幣補償，不予安置。其中，被搬遷房屋附屬設施和廠房、養殖場等非住宅房屋，適用重置成本法評估；對經批準登記的經營性非住宅房屋，有營業執照、連續納稅一年以上且正在營業的，按照市場比較法評估測算。
上海市：《上海市征收集體土地房屋補償暫行規定》
第十三條 被征地的村或者村民小組建制撤銷的，宅基地使用人或者居住房屋所有人可以選擇貨幣補償，也可以選擇產權房屋調換。選擇產權房屋調換的，應當結清貨幣補償金額與產權調換房屋價格的差價。
前款規定的貨幣補償金額計算公式為：（房屋建安重置結合成新單價+同區域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權基價+價格補貼）×房屋建筑面積。
本條及第十四條規定的房屋建安重置結合成新單價，由區（縣）征地事務機構委托具有相應資質的估價機構評估；同區域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權基價及價格補貼標準，由房屋所在地的區（縣）人民政府制定并公布。
第十四條（建制不撤銷的居住房屋補償）
被征地的村或者村民小組建制不撤銷的，該居住房屋戶內成員全部轉為非農業戶籍的，補償按照本規定第十三條執行；該居住房屋戶內成員未全部轉為非農業戶籍的，按照下列規定予以補償：
具備易地建房條件的區域，宅基地使用人可以在鎮（鄉）土地利用總體規劃確定的中心村或居民點范圍內申請宅基地新建住房，并獲得相應的貨幣補償。
其他地區的規定較多在此不一一列舉，但是基本的補償方式依舊沒有改變。只有在充分了解相關法律法規的基礎上運用專業的法律知識及經驗才能維護農民的合法權益。
其次，如何補償的問題。這里我么從江蘇省的辦法中可以看出，其進行補償將有三種方式：一種是置換房屋，這種置換就是以相同低價的房屋進行置換，并獲得被拆遷的許可。另一種是貨幣補償，按照與被征收住房面積相當的原則安排住房，或者按照市場評估價格給予補償。第三種是兩者的結合， 能夠重新安排宅基地的，對其住房按照重置價格結合成新給予補償。對于三種方式，被拆遷人是有一定的選擇權的。
四、如何維護集體組織中成員的合法權益
在我國的農村集體房拆遷的過程中，免不了的是和當地的政府打交道，可是在中國政府強勢，對于普通老百姓而言，其正處于劣勢地位，很多百姓在面對政府時，不得不接受政府的補償要求，不論其合法與否，那在當前的中國社會政治經濟面前，作為一個普通的集體土地的成員來說，如何維護自身的合法權益呢？如何是自己過上老有所居的生活呢？其實這是擺在廣大群眾面前的一道“坎”。
首先，土地征收、房屋拆遷往往是伴隨著一定的開發項目來進行的，也是為了經濟利益做準備與鋪墊，拆遷涉及很多方面，也必然按照如我們前面所講的拆遷征收程序進行辦理，從國家政府的角度上講，其進行開發建設有其一方面的有利作用，大了說是為了地方的發展，城市的美好建設，主觀目的上我們可以理解，但是不能將經濟利益放在農民的利益之上。既然其進行建設必然有一定的審批手續，這同樣是集體成員進行維權的突破口，也是行使《憲法》賦予人民群眾的監督權的一部分，更好的使政府的施政行為在陽光下進行。土地征收建設中，項目是否立項？土地是否進行審批？拆遷是否獲得許可？對于項目建設是否有相關的環境評估報告？土地征收是否進行了公告？是否獲得百姓的同意及征求意見?等等，這些有些是沒有進行的，在實際中，有的地方老白姓看到只是政府下發的公告或是村委會的一個通知，甚至有時還不知道怎么回事房屋就被拆了，沒有合法手續的拆遷與征收就是違法，沒有得到人民群眾同意的拆遷就是“暴力”，在這些程序中很多的手續老百姓不得而知，也不會想到會有這樣的東西，只有充分掌握這些東西，才能認定拆遷的合法性，才能讓百姓放心，讓國放心。
其次，從當前的征收過程中，很多時候被拆遷方，也就是集體土地房屋所有人，他們沒有任何的事前通知就被告知進行拆遷，可是根據我國的《征用土地公告法》的規定，被征用土地所在地的市縣人民政府應當在收到征用土地方案批準文件之日起10個工作日內進行公告。《關于完善征地補償安置制度的指導意見》規定：“在征地依法報批前，當地國土資源部門應告知被征地農村集體經濟組織和農戶，對擬征土地的補償標準、安置途徑有申請聽證的權利。”是否進行了聽證，是否爭取過被拆遷方的意見，這些都是老百姓的合法利益，可是在一些地方這些都沒有，甚至這些都當做一種“程序”被簡單的略過。“民意”是根本，是我們國家進行管理的重要源泉，是支撐國家統治的重要力量。
再次，對于很多百姓來講，他們甚至不知道政府給他們的補償是怎么來的，從當前的法律法規來看，一般情況下，是政府依據評估機構的評估進行的補償，可是作為弱勢群體的百姓而言，評估機構是由政府來選的，又有誰來監督政府呢？答案是沒有。作為被拆遷方的農民，其有權進行重新評估，或是更換評估公司，這些都是維護期合法權益的一種方式，但是如何更換，如何申請，選擇什么地方的評估機構合適，這些都是需要解決的問題，更需要一系列的方案進行支持，需要完善的團隊進行規劃與維權。
最后，我想說一點，法律是治國的根本，是維護社會秩序的重要工具，作為老百姓不僅要有知道法律的素質，更要有使用法律維護自身合法權益的勇氣，我們不怕貪官污吏，我們不擔心商人的偷奸耍滑，我們最擔心的是“人民的意志得不到傳達與貫徹”！
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