【具體案情】

　　2006年初，張先生與某開發商簽訂《商品房購銷合同》，約定甲方(開發商)應于2007年3月1日前，將經建設單位組織驗收合格并符合本合同約定的商品房交付給乙方(張先生)，若逾期交房應按日支付已付房款萬分之三的違約金。合同簽訂后，張先生按約付清了全部房款，開發商也于2007年2月28日在報紙上刊登交房通知。但張先生按通知要求去接房時卻發現其購買的第一層的商品房怎么高出地面一大截，要上一截樓梯才能入戶，原本可以享用的房前花園變成了樓下車庫業主的便利了。于是，張先生找開發商交涉，開發商卻以張先生的房號并未變化，樓下車庫只是因地勢原因有半截露出地面對張先生房屋無任何影響，《商品房購銷合同》并未約定房前花園由張先生享有等理由予以拒絕，張先生因此也拒絕接收房屋。后來，雙方也口頭商談過換房問題，但均未達成一致意見。(注：這些交涉及商談過程沒有任何證據可以證明，只是張先生的口頭陳述)。2009年10月20日，張先生向法院起訴要求開發商交付合同約定的房屋并支付自2007年3月1日起至實際交付房屋之日止的逾期交房違約金。

　　【雙方抗辯的主要觀點】

　　原告認為：開發商雖然于2007年2月28日在報紙上刊登了交房通知，但開發商通知交付的房屋不符合法定和約定的交房條件，如：2007年11月29日才取得消防驗收合格證明，將地下一層的車庫建成地上一層，違反規劃，導致原告所購第一層的房屋實際已變成第二層，違反了《商品房購銷合同》的約定，且原告一直在與開發商交涉，開發商的違約行為處于持續狀態，原告的全部訴訟請求均應予以支持。

　　被告辯稱：被告開發建設的商品房已于2007年2月20日經建設單位組織勘察、設計、施工、監理單位驗收合格，有五方簽章認可的《工程質量竣工驗收記錄表》和《單位工程驗收證明書》為據，并于2007年2月28日在報紙上刊登了交房通知，被告沒有任何違約行為，不應當承擔違約責任;其次，退一萬步講，即使要追究被告的違約責任，原告也應于2007年3月2日至2009年3月2日期間提出其權利主張，但原告直至2009年10月20日才向法院提起訴訟，顯然已超過訴訟時效，其權利主張已依法喪失勝訴權，因此，請求法院駁回原告的全部訴訟請求。

　　當然，被告也表示：被告在取得法院駁回原告全部訴訟請求的生效判決的前提下，被告還是愿意按現狀向原告交付房屋的。

　　【一審判決主要內容】

　　1、被告提交的《工程質量竣工驗收記錄表》和《單位工程驗收證明書》可以證明訴爭房屋于2007年2月20日已經建設單位組織驗收合格，符合合同約定的交房條件;且被告也于2007年2月28日在報紙上刊登了交房通知，履行了合同約定的通知義務。

　　原告訴稱被告將地下一層的車庫建成地上一層，違反規劃，導致原告所購第一層的房屋實際已變成第二層，因原告并未提供被告有違反規劃行為的相應證據予以證明，且原告的房號與合同約定一致，相關法律并沒有規定：要上一截樓梯才能入戶的房屋一定是第二層，因此，原告的這一辯解不予支持;原告訴稱的爭議房屋于2007年11月29日才取得消防驗收合格證明，從而認為爭議房屋2007年11月29日才符合法定交房條件，本院認為，雖然消防法等相關法律和行政法規明確規定相關建筑工程須經有關行政主管部門進行消防、環保、規劃等驗收或許可，但相關規定從性質上來說，均屬于管理型的法律規范，并不能因此否定買賣雙方當事人根據需要和實際情況自行約定具體的交付條件。違反該相關規定不必然導致合同不能履行，也不必然導致當事人履行合同不符合約定或規定，而應由相關行政部門根據規定予以處罰或責令整改等，因此，原告的該項辯解也不予支持。

　　2、《商品房購銷合同》約定2007年3月1日前交付房屋，逾期交房的，從次日起計算違約金，因此，2007年3月2日至2009年3月2日期間的兩年內，原告應提出權利主張，而原告2009年10月20日才向本院起訴，已超過兩年的訴訟時效，其權利主張已喪失勝訴權。

　　根據上述兩大理由，一審法院判決駁回原告的全部訴訟請求。

　　【二審判決主要內容】

　　1、爭議房屋所屬建設工程的消防驗收意見書(2007年11月29日××市消防大隊出具)中的如下陳述“××房地產開發經營有限公司：你單位報送的……《建筑工程消防驗收申報表》及全套消防竣工資料于2007年11月28日收悉，該工程經你單位組織設計、施工、監理、檢測等工程相關部門按照國家現行技術規范進行自檢合格，并書面出具了《建筑工程消防驗收自檢報告》及由××消防檢測評價有限公司出具的《電氣設施檢測報告》和《消防設施檢測報告》”可以證明：被告組織設計、施工、監理、檢測等工程相關部門按照國家現行技術規范對爭議房屋的消防設施進行自檢合格后于2007年11月28日報送××市消防大隊進行消防驗收，××市消防大隊于2007年11月29日出具消防驗收意見書確認合格。而消防設施也是房屋的組成部分，也應經建設單位組織驗收合格后才可交付使用。本院確認：爭議房屋于2007年11月29日符合交付條件，因此，在《商品房購銷合同》約定的2007年3月1日，爭議房屋尚不具備交付條件，被告存在違約行為;爭議房屋于2007年11月29日符合交付條件后，被告還應再次通知原告接收房屋，但被告沒有通知原告，因此，在原告沒有證據證明被告拒絕交付房屋的情況下，本院確認被告的違約狀態一直延續到本案一審證據交換之日2009年12月2日。

　　2、因2007年3月1日房屋尚不具備法定的交付條件，訴訟時效期間應從房屋具備法定的交付條件之日即2007年11月29日起計算，原告于2009年10月20日向法院起訴，并未超過訴訟時效，一審的處理有誤，本院依法予以糾正。

　　根據上述理由，二審法院遂判決：1、被告于判決生效之日起10日內向原告交付合同約定的房屋;2、被告于判決生效之日起10日內向原告支付逾期交房違約金135688元(自2007年3月2日起至2009年12月2日止，按原告已付房款××元乘以萬分之三計算)。