逾期交房違約金怎么算

京云律師事務(wù)所

2019-09-06 17:17:10

【摘要】說(shuō)到逾期交房，首先要明白什么是商品房的交付以及商品房交付的條件。指商品房出賣人即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)履行《商品房買賣合同》的主要義務(wù)，將備案登記合格并取得《商品房竣

說(shuō)到逾期交房，首先要明白什么是商品房的交付以及商品房交付的條件。指商品房出賣人即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)履行《商品房買賣合同》的主要義務(wù)，將備案登記合格并取得《商品房竣工驗(yàn)收備案表》的商品房交付于收房者使用的法律行為。在商品房買賣糾紛中，逾期交房作為主要的糾紛點(diǎn)之一，我們對(duì)開發(fā)商逾期交房的責(zé)任承擔(dān)進(jìn)行著重的探討。
對(duì)于逾期交房的責(zé)任承擔(dān)，應(yīng)該本著”有約定從約定，無(wú)約定從法定”的原則處理。商品房預(yù)售合同中已經(jīng)約定了逾期交房的違約處理方式，則應(yīng)當(dāng)按照合同處理，如果預(yù)售合同約定的違約金過(guò)高或者過(guò)低，可以根據(jù)《合同法》的規(guī)定，申請(qǐng)法院予以調(diào)整。如果合同中沒(méi)有約定開發(fā)商的違約責(zé)任，購(gòu)房者只能主張損失賠償，舉證證明因開發(fā)商逾期交房而帶來(lái)的直接損失。
購(gòu)房者是否可以因此申請(qǐng)退房？如果符合合同法定解除或約定解除的條件，購(gòu)房者可以要求支付違約金，解除合同甚至有權(quán)要求賠償損失。
1，法定解除：根據(jù)《合同法》規(guī)定當(dāng)事人遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行，對(duì)方有權(quán)解除合同。對(duì)此，最高法的商品房買賣司法解釋根據(jù)上述條文規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購(gòu)房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。2，約定解除：商品房買賣合同示范文第九條第2款規(guī)定，出賣人逾期超過(guò)一定期限，買受人有權(quán)解除合同，出賣人應(yīng)自買受人解除合同通知到達(dá)之日起一定期限內(nèi)退還全部房款，并按買受人累計(jì)已付款的一定比例支付違約金。
開發(fā)商逾期交房的免責(zé)事由：不可抗力，是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。如果開發(fā)商逾期交房是因?yàn)榘l(fā)生了不可抗力或存在合同約定的其他免責(zé)事由，并及時(shí)履行了告知義務(wù)，則開發(fā)商可以不承擔(dān)逾期交房的責(zé)任。否則開發(fā)商仍然要承擔(dān)逾期違約責(zé)任。
中國(guó)業(yè)主維權(quán)網(wǎng)律師提醒廣大購(gòu)房者，如果開發(fā)商逾期交房，也不存在免責(zé)事由，則開發(fā)商需承擔(dān)商品房逾期交付的責(zé)任。如果開發(fā)商僅僅想以“車庫(kù)劵”“物業(yè)費(fèi)”等形式抵扣違約金，一般情況下開發(fā)商提出的兌換條件遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足以抵扣違約金的賠償，購(gòu)房者要慎重選擇。當(dāng)然還有一些蠻橫的開發(fā)商不愿意支付任何的違約金也不愿意退房，這時(shí)就要建議大家及時(shí)通過(guò)法律途徑起訴開發(fā)商，維護(hù)法律賦予我們的權(quán)利。

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