根據(jù)2019年3月28日央廣網(wǎng)報道：北京市東城區(qū)國瑞·紫金臺的房產(chǎn)項目，2015年業(yè)主購買此項目房屋時注明的權(quán)利性質(zhì)是商品房，規(guī)劃用途是酒店式公寓。并且在在房屋交易、使用整個過程中，一直都是按普通住宅管理的。直到今年1月，他們突然得知，房子屬于商業(yè)辦公類項目，上市交易要受到北京市2017年相關(guān)規(guī)定的限制。

　　北京京云業(yè)主維權(quán)律師團第一時間關(guān)注了此事件，并根據(jù)多年承辦商品房案件經(jīng)驗，提出獨家分析如下：

該項目的違法性分析

1、開發(fā)商擅自變更土地性質(zhì)屬嚴重違法行為

　　根據(jù)新聞顯示，有的業(yè)主購房時看到了政府相關(guān)文件顯示是住宅用地，并且在其后整個房屋交易、銀行貸款、戶口遷入等整個辦理方式都跟住宅用地一樣。從這點可以推測，開發(fā)商在取得該地塊時應(yīng)當簽訂的是居住用地出讓合同。并且在整個開發(fā)過程中，與市政簽訂供水、供氣等合同及銀行貸款合同都是以住宅用地的性質(zhì)簽訂的。

　　可能是為了規(guī)避限購政策，國瑞城的開發(fā)商在樓盤即將上市時通過違法手段變更了土地性質(zhì)，使得該項目變成了同時具有不限購、能落戶、入學(xué)等兼具商業(yè)用地性質(zhì)和居住用地性質(zhì)雙重優(yōu)勢的“四不像”項目。

2、開發(fā)商涉嫌虛假宣傳

　　開發(fā)商在宣傳時雖然合同中寫明房屋用途是酒店式公寓，但同時在廣告中又以70年住宅大產(chǎn)權(quán)、可落戶、可入學(xué)、可正常辦理銀行貸款等進行宣傳，并且業(yè)主也確實按照住宅程序正常辦理下來了。這就會讓業(yè)主誤認為本項目就是普通住宅項目，而對寫明的酒店式公寓性質(zhì)視而不見。

3、政府涉嫌違規(guī)變更土地性質(zhì)行為

　　不管此地塊原本是住宅用地后期變更為商業(yè)用地還是原本是商業(yè)用地后期變更為住宅用地，都需要經(jīng)過政府審批，而此項目明目張膽的進行虛假宣傳還沒有受到處罰，表明政府存在監(jiān)管失職和違法變更土地性質(zhì)的行為。

國瑞城業(yè)主該如何維權(quán)？

1、申請調(diào)查該項目地塊的土地使用權(quán)出讓合同

　　開發(fā)商在申請取得該地塊使用權(quán)時需要在《土地使用權(quán)出讓合同》中寫明該出讓宗地的用途，是住宅用地還是商業(yè)用地。從現(xiàn)在情況可知，該地塊必然經(jīng)歷過出讓合同的變更，律師需要調(diào)查變更前后的出讓合同及立項、規(guī)劃等一系列前置性文件來判斷問題出現(xiàn)在哪個環(huán)節(jié)、主要是誰的責任。

2、要求住建部門等主管機關(guān)對對該項目違法之處進行查處 3、根據(jù)相關(guān)證據(jù)提起確認行政行為違法等行政訴訟

4、向工商局和消協(xié)等機構(gòu)投訴開發(fā)商的虛假宣傳行為

國瑞城業(yè)主的權(quán)利有哪些？

要求退房并取得賠償

　　根據(jù)《商品房銷售管理辦法》和《合同法》相關(guān)規(guī)定開發(fā)商未告知業(yè)主私自進行規(guī)劃的變更屬于根本違約行為，業(yè)主有權(quán)要求退房，并且開發(fā)商要承擔相應(yīng)的違約責任

　　北京京云業(yè)主維權(quán)律師團是全國知名商品房業(yè)主維權(quán)團隊，擁有房地產(chǎn)專業(yè)資深律師十余人，累計代理業(yè)主維權(quán)類案件百余件，為客戶挽回經(jīng)濟損失上億元。