辦公用房改裝住宅？給廣東佛山市萬科金域中央業(yè)主的維權(quán)方案

京云律師事務(wù)所

2019-11-08 11:56:54

【摘要】關(guān)鍵詞：虛假宣傳維權(quán),業(yè)主維權(quán),規(guī)劃變更維權(quán) 文章導(dǎo)讀：2019年7月30日，來自央視頻道《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》欄目的專題報(bào)道披露了廣東省佛山市萬科置業(yè)有限公司負(fù)責(zé)的佛山萬科金域中央

關(guān)鍵詞：虛假宣傳維權(quán),業(yè)主維權(quán),規(guī)劃變更維權(quán)
文章導(dǎo)讀：2019年7月30日，來自央視頻道《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》欄目的專題報(bào)道披露了廣東省佛山市萬科置業(yè)有限公司負(fù)責(zé)的佛山萬科金域中央樓盤涉嫌“虛假宣傳”。據(jù)了解，從2016年至今，這起事件共涉及金域中央項(xiàng)目業(yè)主5800多名。

一、問題總結(jié)
通過報(bào)道可以得知，該樓盤存在以下三大問題。
（一）實(shí)際為辦公用房的房屋，宣傳時(shí)稱其為用于居住的公寓。
業(yè)主們?cè)谫徺I時(shí)，銷售人員稱這是用于居住的公寓，其廣告宣傳也大力宣傳該房屋屬于“公寓”，水電費(fèi)也按照住宅標(biāo)準(zhǔn)。但是后來業(yè)主們通過咨詢才得知，該樓盤登記的是辦公用房，行政部門稱不能用作居住用途。

（二）合同約定條款前后矛盾，誤導(dǎo)業(yè)主。
為了掩飾樓盤的真正性質(zhì)，在開發(fā)商提供的商品房買賣合同中，第三條雖然寫了該商品房的用途是辦公用房，但是在第十八條又稱該房屋是公寓式辦公用房。業(yè)主們不了解這中間的區(qū)別，又在銷售人員的催促下，草草簽下合同，付了房款。

（三）竣工驗(yàn)收時(shí)的房屋結(jié)構(gòu)與實(shí)際交付時(shí)結(jié)構(gòu)不同，變更規(guī)劃。
該樓盤在竣工驗(yàn)收時(shí)，還是辦公用房的房屋結(jié)構(gòu)，但是竣工后，通過“改造”，外面加筑陽臺(tái)，室內(nèi)加建架構(gòu)，搖身一變變成了居住房屋的外貌。

二、京云房產(chǎn)律師解析
1.辦公用房與公寓有什么區(qū)別？
（1）用地規(guī)劃不同。
辦公用房建于商業(yè)用地上，而公寓的用地性質(zhì)一般為綜合性用地（商住）或商業(yè)用地，按土地性質(zhì)不同分為商業(yè)公寓和住宅公寓。一般市場(chǎng)上所稱的公寓都是指商業(yè)公寓，也被叫做商住兩用房。
（2）土地年限不同。
公寓一般屬于商業(yè)地塊，土地使用權(quán)只有40年，而住宅的土地使用權(quán)有70年。
（3）不動(dòng)產(chǎn)登記類型不同。
“公寓”并非規(guī)范用語，因此登記或者備案時(shí)按照是否屬于住宅類進(jìn)行。如果屬于商業(yè)公寓，建筑不能分割產(chǎn)權(quán)，土地用途同其所屬的用地性質(zhì)，房管部門不按住宅建筑辦理和分割產(chǎn)權(quán)。如果是住宅類公寓，國土和房管部門在進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記時(shí)亦按住宅進(jìn)行辦理。
2.虛假宣傳應(yīng)承擔(dān)什么責(zé)任？
如前所示，萬科金域中央其廣告、銷售等宣傳中暗示具有居住功能，顯然屬于虛假宣傳。那么虛假宣傳屬于什么性質(zhì)，其中關(guān)于房屋居住的承諾能否構(gòu)成合同的一部分呢？
根據(jù)《中華人民共和國合同法》第十五條第一款的規(guī)定，商業(yè)廣告在原則上是一種要約邀請(qǐng)，不能將未訂立合同中的宣傳廣告內(nèi)容作為合同內(nèi)容看待。京云房產(chǎn)律師團(tuán)發(fā)現(xiàn)，但是有例外情形，一是看所做說明及允諾具體確定，即有明確具體的交房標(biāo)準(zhǔn)、日期、外觀，確定的小區(qū)規(guī)劃、配套設(shè)施等。二是看對(duì)商品房買賣合同的訂立和價(jià)格的確定具有重大影響，即廣告內(nèi)容不僅對(duì)購房人具有重大的心理誘惑，對(duì)買賣合同的訂立產(chǎn)生重要的影響，而且屬于房屋價(jià)格的構(gòu)成要件。
開發(fā)商通過種種途徑宣傳其銷售的房屋是可以住的公寓，這直接決定了購房者愿意購買該房屋用于居住，可以說，開發(fā)商的宣傳是購房者與開發(fā)商訂立房屋買賣合同的根本條件。因此該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
3.開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)什么責(zé)任？
（1）根據(jù)合同約定承擔(dān)違約責(zé)任。
首先，開發(fā)商虛假宣傳，如果構(gòu)成商品房買賣合同的內(nèi)容，業(yè)主可以以開發(fā)商虛假宣傳，對(duì)買賣合同的訂立產(chǎn)生重要的影響，要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。
可以主張依法解除該商品房買賣合同，并賠付相應(yīng)損失。
（2）違反行政管理規(guī)定承擔(dān)行政責(zé)任。
開發(fā)商虛假宣傳，違反房地產(chǎn)廣告發(fā)布的相關(guān)規(guī)定，應(yīng)該受到行政處罰。同時(shí)根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，商業(yè)、辦公類項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃和國土部門許可的用途建設(shè)、登記，建設(shè)開發(fā)單位和房屋所有人、使用人未經(jīng)許可不得擅自改變。對(duì)擅自改變用途的，由綜合執(zhí)法、國土部門按照法律的規(guī)定予以處罰。
三、維權(quán)方案
1.收集虛假宣傳的證據(jù)材料。根據(jù)“誰主張誰舉證”的民事訴訟規(guī)則，業(yè)主在商品房屋訴訟中，對(duì)虛假宣傳的事實(shí)負(fù)有舉證責(zé)任，因此建議業(yè)主收集整理商品房宣傳資料等證據(jù)材料。
2.調(diào)查房地產(chǎn)開發(fā)公司竣工驗(yàn)收備案、“五證兩書一表”等許可文件，收集整理開發(fā)商違法違規(guī)的事實(shí)證據(jù)。
3.審核商品房買賣合同條款，從法律角度查看合同約定的具體內(nèi)容，確定違約責(zé)任和違約金額。
4.啟動(dòng)訴訟程序，同時(shí)要求行政部門對(duì)違法違規(guī)行為進(jìn)行查處。

原文作者：京云房產(chǎn)律師團(tuán)
本文編輯：京云房產(chǎn)律師團(tuán) 王璐
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