江西南昌演武廣場“商鋪返租模式”引發業主集體維權

京云律師事務所

2019-11-01 16:53:07

【摘要】中國業主維權網文章導讀：商鋪投資在前幾年風靡一時，不少開發商打出“返租牌”，承諾給購買者每年高額百分比的回報率，對于想要通過購買商鋪投資的商鋪主而言，售后返租

中國業主維權網文章導讀：商鋪投資在前幾年風靡一時，不少開發商打出“返租牌”，承諾給購買者每年高額百分比的回報率，對于想要通過購買商鋪投資的商鋪主而言，售后返租的投資模式無論是在收益方面還是在風險方面，看起來都相當誘人。運用這種模式賺錢的開發商，銷售商鋪之前一定替買受人算好一筆賬，簡單來說，就是告訴你售價多少錢，每年租金遞增，每年返租多少錢，一次性返你多少年，讓你覺得特別劃算，經過這一系列的營銷手段，于是你就順利的掏腰包購買了。但是近幾年，售后返租逐漸散去熱度，主要原因在于高回報的同時也給市場帶來大的風險，開發商違約不能按時交房驗收，運營不善不能兌現返租金的承諾等等現象層出不窮。往往導致最后吃虧的總是購房者。接下來就從南昌演武廣場商鋪返租糾紛一事具體談談這種銷售方和買受方都“喜聞樂見”模式。
商鋪維權
一、案件背景
1、高額回報的誘惑，業主紛紛購買商鋪。
南昌市的楊先生和賴先生前幾年被開發商宣傳的3+2返租模式吸引，各自投資了一間商鋪，和其他眾多購買商鋪的業主一樣，合同上寫明了前三年商鋪全部交還給商場管理，業主沒有收益的，第四年開始業主們可以獲得每年8個點的高額回報。
2、收益不得，發現上當受騙。
購買商鋪的業主好不容易等到三年免費租賃期限結束，眼看就要開始拿到約定的高額收益，卻被開發商告知不再續租，而理由就是之前合同有一項約定，說是開發商有選擇是否續租的權利。業主得知這個消息，覺得這幾年竹籃打水一場空，自己前三年不但沒有取得任何收益，并且當年還因為此模式多支付了一部分購鋪款。京云房產律師了解到，對此，83個業主聯合起來，向演武廣場管理方討要說法，而管理方最后給出的解決方案是，返還給每位業主百分之十的購房款，所有一百多位業主加起來總購房款是1.65億元，返還給大家的總錢數大概是一千六百五十萬，分四年返還，而且是打給所有業主成立的公司里面，作為運營款，而不是返的租金或者賠償款。百分之九十的業主都不同意這種方式，協商就沒有達成一致意見。之后演武廣場的開發商以商鋪到期為由，又采取了停水停電等措施，使大家都無法繼續經營下去。
二、京云房產律師團分析
1、售后返租的定義
售后返租是一種房地產開發企業銷售商品房的方式，與銷售一般住宅不同的是，售后返租是開發商在一定期限內承租，或代為出租業主所購的房屋。
2、售后返租的合法性
根據我國法定規定，期房售后包租確屬違規，而現房售后返租在法律上是被允許的，屬于合法行為。
3、售后返租存在的風險
第一，可能存在非法集資甚至是欺詐的風險，開發商承諾高額的租金，其主要目的是快速將房子賣出去。它的本質并非在于“賣房”，更多的是把商鋪作為一種融資工具，快速的吸收資金，開發商融資或變相融資后，將資金挪用，一旦項目某個環節出現問題導致資金鏈斷裂，甚至有的開發商直接攜款潛逃，那么業主將什么也得不到。
第二，項目建成后經營不善，無法達到預期的收益，沒有現金兌付投資人。演武廣場的情況就是典型的開發商經營不善，如果按照合同約定繼續承租給業主高額回報，開發商就沒有利益可賺，正因為開發商考慮到了這種風險，所以才在合同中約定自己有是否選擇續租的權利。
第三，尤其是期房售后包租，開發商在銷售的時候可能五證還不齊全，投資人購買的房屋位置也不確定，最后出現開發商資質不合格項目無法建成，或者無法辦理產權證的情況。
第四，涉及復雜的權利義務關系，引發的債權債務糾紛。開發商將商鋪所有權賣給業主后，一般會委托另外一家與其有關聯，但又沒有資產去承擔違約責任的關聯公司跟業主簽訂《委托經營協議》。此協議簽訂后便會每月、每年給業主付租金。可一旦商場出現經營惡化，業主不能拿到租金想要維權，只能找當時簽協議的公司，但是這家與開發商有關聯的公司往往是沒有實際支付能力。那么最終風險只能由業主承擔。
4、合同約定的“霸王條款”是否有效
其實大家所說的霸王條款在法律上稱為“格式條款”，而根據我國合同法的規定，提供格式條款一方如果存在免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效。在演武廣場商鋪返租的合同中，開發商約定在三年免費承租到期后，自己有選擇是否續租的權利，這一點本身就加重了業主的責任，免除了己方的義務，不符合民法上公平公正原則，屬于顯失公平。所以應該屬于無效的格式條款。據此，業主完全有權要求開發商繼續按照原定高額回報繼續履行合同，并且承擔違約賠償責任。
三、相關法條
1、建設部《商品房銷售管理辦法》21條
房地產開發企業不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產開發企業不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。
2、國家工商總局《房地產廣告發布暫行規定》16條
房地產廣告中不得出現融資或者變相融資的內容，不得含有升值或者投資回報的承諾。
3、《合同法》39條規定，格式合同條款定義及使用人義務
采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應當遵循公平原則確定當事人之間的權利和義務，并采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。格式條款是當事人為了重復使用而預先擬定，并在訂立合同時未與對方協商的條款。
《合同法》40條規定，格式合同條款的無效
格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規定情形的，或者提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效。
《合同法》41條規定，格式合同的解釋
對格式條款的理解發生爭議的，應當按照通常理解予以解釋。對格式條款有兩種以上解釋的，應當作出不利于提供格式條款一方的解釋。格式條款和非格式條款不一致的，應當采用非格式條款。
四、京云房產律師團提示您
購買售后返租的商鋪并不像開發商宣傳的那樣零風險。購房者必須謹慎投資。另外如果已經買了售后返租的商鋪并且發現開發商出現了違約的情況，業主應該團結一致，及時組織維權，找專業的房產律師，通過法律途徑退房退鋪和獲得賠償。中國業主維權網

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景海競律師

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