開發商將賣出的房子抵押，購房者起訴獲賠百萬

京云律師事務所

2019-09-06 14:20:37

【摘要】藍天與開發商簽署《商品房買賣合同》購買研發工作室，總建筑面積844.40平方米。在簽訂采購合同時，該地塊的土地使用權和在建的在建房屋已抵押用于在建工程。開發商承諾在收到

藍天與開發商簽署《商品房買賣合同》購買研發工作室，總建筑面積844.40平方米。在簽訂采購合同時，該地塊的土地使用權和在建的在建房屋已抵押用于在建工程。開發商承諾在收到第一筆付款后60天內取消抵押貸款。
在藍天支付購買房屋的第一筆款項后，開發商推遲了抵押貸款的發放，因此藍天無法處理銀行抵押以支付余額，并且無法提交購買合同。
中國業主維權網從藍天那了解到，在雙方簽署《商品房買賣合同》之后，開發商將房產抵押給第三人以獲得貸款。貸款沒有發放，因為貸款無法償還。
此時，由于開發商的原因，藍天無法繼續辦理購買手續，也無法在約定的時間內接受房屋。無奈之下，藍天只能起訴開發商向人民法院終止合同并要求賠償損失。
其次，法院判處開發商還清
審判后，法院認定，開發商的首次出售和抵押后導致藍天公司未能按照協議獲得房屋。
　　1.解散雙方簽署的《商品房買賣合同》。
　　2.開發商應在本判決生效之日起10日內退還購買價格并向藍天公司支付利息。
　　3.開發商將在判決生效之日起10日內向藍天支付超過180萬元的賠償金。
　第三.經銷商能否抵押在建工程？
許多人認為只有建造的房屋才能抵押。他們購買的房屋因為沒有建造而無法抵押。這種理解是錯誤的，因為法律規定在建工程也可以抵押。根據《城市房地產抵押管理辦法》第3條，在建工程抵押是指抵押人為獲得在建工程后續資金而取得的土地使用權，以及在建工程中取得的投入資產，以免轉移占有權。抵押貸款銀行作為償還貸款履行擔保。
事實上，這一直是許多住房公司的普遍做法。住房公司在占用土地后需要建房。整個周期需要大量的資金支持。如果房地產公司手頭沒有足夠的資金，它會將土地或在建工程抵押給銀行貸款。
換句話說，如果開發商缺錢，它將抵押銀行，抵押房屋也可以出售，但購買這樣的房子會帶來風險，未來爭議的可能性會更高。
第四，抵押房不能辦理產權證
中國業主維權網看來如今，許多開發商都面臨財務壓力，因此售后房屋仍然作為建設項目抵押給銀行，甚至房子也直接用作貸款的抵押品作為開發資金，但業務已經支付了房子，但是開發商與銀行之間的債務關系尚未得到明確處理。絕對不可能再次處理貸款業務。這也違反了銀行和銀行監管體系。同時，抵押房屋不能辦理產權登記。如果業主無法處理抵押，他將無法按照合同履行付款義務。登記產權是不可能的，買家也無法獲得房產證。將來，房屋的銷售，繼承和禮品將受到很大影響。
因此，開發商的抵押貸款行為也將受到國家的監管。抵押房屋銷售將被放置在相關部門的監管賬戶中，并將用于退還抵押貸款以防止其被開發商使用。但是，我們在實踐中遇到的是，挪用抵押貸款并不少見。
第五.如果開發人員沒有錢解押而無法獲得房屋怎么辦？
然后，如果開發商無法按時歸還銀行貸款，并取消房地產抵押，買家無法按時到達房屋。我該怎么辦？
買家可起訴開發商并要求取消雙方簽署的《商品房買賣合同》并要求他們退還購買價格并賠償損失。
中國業主維權網認為根據法律規定，商品房銷售合同訂立后，賣方未通知買方并將房屋抵押給第三方，導致商品房銷售合同的目的不成功。無法獲得房屋的買方可以要求取消合同并將其退回。支付購買價格和利息，賠償損失，并可要求賣方承擔不超過支付金額兩倍的責任。
就像上面的情況一樣，開發商在向藍天出售有爭議的房屋時將房產抵押給了A銀行。合同簽訂后，房子抵押給B銀行而沒有告訴藍天，抵押期結束后。仍然無法向銀行償還貸款以釋放抵押貸款，直到一審法院辯論結束，開發商仍然無法將有爭議的房屋交付給藍天公司，因此合同的目的不能是實現。藍天公司通過訴訟取消了合同，并收回了購買價格并獲得了賠償。
總之，開發商抵押房屋的行為可能導致買方的利益損失。如果開發商無法按時退還貸款并且無法從抵押貸款中解除，則購買者不能在合同約定的時間內接受房屋。購買者可以通過合法渠道要求開發商承擔懲罰性責任。因此，爭議發生后，買賣雙方無法協商，買家應盡快提起訴訟，不能坐以待斃，被動維權，最后是錢房。

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王興華創始人、主任

景海競律師

樂祥立房產部主管律師

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