2017年12月10日，甲方A房地產(chǎn)公司與乙方俞某簽訂的《商鋪認(rèn)購書》，俞某向A房地產(chǎn)公司認(rèn)購該公司地塊的一、二、三層店面，面積約2378平方米，總價款17275萬元。雙方約定俞某在簽訂本認(rèn)購書后10日內(nèi)支付給A房地產(chǎn)公司訂金6360萬元。A房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)在收到俞某訂金后30日內(nèi)領(lǐng)取《商品房預(yù)售許可證》，并與俞某簽訂《商品房買賣合同》。丙方魏某以個人名義為房地產(chǎn)公司做了擔(dān)保。

　　合同簽訂后，在付款之后不久，俞某了解到A房地產(chǎn)公，不僅無法按期辦理《商品房預(yù)售許可證》，甚至在與B房地產(chǎn)公司(魏某為實(shí)際控制人)進(jìn)行房屋買賣時，B將合同約定的房屋作為了自己貸款的抵押物，所以未繼續(xù)支付訂金余款500萬元。后A房地產(chǎn)公司后將《商鋪認(rèn)購書》項(xiàng)下的商鋪轉(zhuǎn)賣他人。A房地產(chǎn)公司最終于2018年6月取得《商品房預(yù)售許可證》。

　　俞某認(rèn)為，A房地產(chǎn)公司已經(jīng)喪失了商業(yè)信譽(yù)，完全不再具有合作的信任基礎(chǔ)，所以他要求行使不安抗辯權(quán)，并主張對方違約，要承擔(dān)違約金。

　　(不安抗辯權(quán)：在有先后履行順序的雙務(wù)合同中，先履行義務(wù)的一方有確切證據(jù)證明對方當(dāng)事人有難以履行的情形時，在對方當(dāng)事人未履行或未為合同履行提供擔(dān)保之前，有暫時中止履行合同的權(quán)利。)

　　俞某的主張能得到支持嗎?該訴求主要由三個方面構(gòu)成，首先合同要有效，這是前提，在該前提下，行使不安抗辯權(quán)和主張對方違約是他的主要訴求

　　一、該認(rèn)購書是否有效?

　　該《商鋪認(rèn)購書》明確約定在A公司取得《商品房預(yù)售許可證》后，應(yīng)另行簽訂商品房買賣合同，故應(yīng)當(dāng)認(rèn)定《商鋪認(rèn)購書》是雙方當(dāng)事人為將來簽訂商鋪買賣合同而事先達(dá)成的合意，為商品房買賣預(yù)約合同。同時該認(rèn)購書為雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反國家法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定有效。

　　二、俞某少支付500萬元訂金是否屬于行使不安抗辯權(quán)?

　　不安抗辯權(quán)，按《合同法》規(guī)定，是指先給付義務(wù)人有確切證據(jù)證明后給付義務(wù)人的履行能力明顯降低，有不能為對待給付的現(xiàn)實(shí)危險的，有權(quán)中止履行。具體到本案中，根據(jù)《商鋪認(rèn)購書》的約定，俞某是先給付義務(wù)人，A房地產(chǎn)公司是后給付義務(wù)人，一般情況下，俞某應(yīng)先履行自己的義務(wù)，即支付6360萬元的訂金。

　　但是如果有確切證據(jù)證明對方有下列4個情形之一的，可以中止履行：

　　(一)經(jīng)營狀況嚴(yán)重惡化;

　　(二)轉(zhuǎn)移財產(chǎn)、抽逃資金，以逃避債務(wù);

　　(三)喪失商業(yè)信譽(yù);

　　(四)有喪失或者可能喪失履行債務(wù)能力的其他情形

　　俞某認(rèn)為，A房地產(chǎn)公司存在喪失商業(yè)信譽(yù)的情形，依據(jù)是其與B房地產(chǎn)公司簽訂另一購房合同后，B房地產(chǎn)公司將合同約定的房屋設(shè)定抵押。然而，B房地產(chǎn)公司與A房地產(chǎn)公司是兩個不同的法人，以案外人違約為由在本案合同履行中行使不安抗辯權(quán)，不符合合同相對性原則。因此該理由不被采納。

　　同時，法律規(guī)定在行使不安抗辯權(quán)，中止履行的，應(yīng)當(dāng)及時通知對方。但俞某并沒有證據(jù)證明自己履行過通知義務(wù)。

　　綜合以上兩個理由，最終俞某關(guān)于其行使不安抗辯權(quán)的主張沒有被法院支持。

　　三、俞某與A房地產(chǎn)公司究竟是誰違約?

　　由于俞某關(guān)于不安抗辯權(quán)的主張沒有被支持，因此其沒有繼續(xù)支付訂金的行為屬于中止履行。同時，俞某在知道A房地產(chǎn)公司于2018年取得《商品房預(yù)售許可證》后，沒有向A房地產(chǎn)公司要求繼續(xù)支付訂金余額，實(shí)際上也未支付。

　　因此，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定俞某至今沒有依約付清6360萬元訂金，俞某負(fù)有先履行義務(wù)，在其沒有完全履行義務(wù)的情況下，屬于俞某違約，所以無權(quán)向A房地產(chǎn)公司主張違約金。

　　本案《商鋪認(rèn)購書》解除后，雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)終止。因房屋交易尚未完成，應(yīng)當(dāng)返還一方占有另一方的財產(chǎn)。A房地產(chǎn)公司占有俞某的5860萬元購房訂金及所生利息，理應(yīng)一并返還。

　　最終法院判決：解除當(dāng)事人簽訂的《商鋪認(rèn)購書》;房地產(chǎn)公司向俞某支付5860萬元及其利息;沒有支持俞某關(guān)于違約金的訴訟請求

　　在實(shí)際的商品房屋買賣過程中，經(jīng)常會發(fā)生種種復(fù)雜的情況，并非如法律條文一樣黑白分明，此時要判斷究竟是誰違約，就要將法律規(guī)定與事實(shí)情況結(jié)合起來，就比如本案中，俞某不僅沒有意識到合同具有相對性，也不了解不安抗辯權(quán)究竟怎么適用。因此如果購買房屋出現(xiàn)糾紛，要第一時間咨詢專業(yè)律師的意見，防止將自己也陷入違約的境地。