隨著如今一二線城市的房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，許多人以購(gòu)買(mǎi)、“囤積”房產(chǎn)的方式作為理財(cái)方式，導(dǎo)致二手房交易市場(chǎng)非常火熱，但二手房交易市場(chǎng)的難以管控性，二手房買(mǎi)賣(mài)糾紛越來(lái)越多。那么，當(dāng)遇到賣(mài)方不履行交房義務(wù)的時(shí)候，買(mǎi)方應(yīng)如何維權(quán)，賣(mài)方又要承擔(dān)什么責(zé)任呢？以下幾點(diǎn)是特別需要注意的地方：
第1步：買(mǎi)賣(mài)前的產(chǎn)權(quán)審核
擔(dān)心買(mǎi)到產(chǎn)權(quán)有瑕疵的房子，首先，要仔細(xì)查看業(yè)主的房產(chǎn)證，注意房產(chǎn)證上有幾個(gè)人的署名。如果有兩個(gè)人，在簽訂后邊的合同時(shí)就需要有兩個(gè)人的名字;其次，看購(gòu)房時(shí)的相關(guān)憑據(jù)，比如購(gòu)房發(fā)票、契稅發(fā)票等，作為輔助證據(jù)以初步確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬。你相中的房屋有可能處于抵押狀態(tài)，也有可能因?yàn)橛袀鶆?wù)糾紛而處于查封狀態(tài)，而一旦房屋產(chǎn)權(quán)有問(wèn)題，交易即無(wú)效。
第2步：交定金與簽合同
　　如果你看中的房子還在按揭中，定金最好不要直接交到業(yè)主手中，而應(yīng)該交由第三方監(jiān)管。如果買(mǎi)賣(mài)雙方都有可以信賴的第三方，則可以簽一個(gè)簡(jiǎn)單協(xié)議，需注明“交給監(jiān)管第三方則視為賣(mài)家收訖，賣(mài)家以未收到定金為由拒絕履行合同的，視為違約”。如果沒(méi)有可信賴的第三方，定金最好交由銀行監(jiān)管。具體做法是：買(mǎi)賣(mài)雙方到銀行去簽一份監(jiān)管協(xié)議即可，約定在交易中心完成遞件手續(xù)后，劃撥到賣(mài)家賬戶上。1.當(dāng)下樓價(jià)上漲，買(mǎi)家如想防止賣(mài)家毀約不賣(mài)，可交足額定金或約定高額違約金，提高違約成本。但定金或違約金不得高于成交金額的20%;2 .賣(mài)家有可能以定金在監(jiān)管未拿到手為由毀約，所以預(yù)約買(mǎi)賣(mài)合同中應(yīng)注明“交由第三方監(jiān)管即視為賣(mài)方收訖”。
第3步：首期及資金監(jiān)管
　　除了產(chǎn)權(quán)問(wèn)題之外，自主交易需要擔(dān)心的第二大問(wèn)題就是資金監(jiān)管。無(wú)論是通過(guò)何種方式交易，首期款必須放銀行監(jiān)管。買(mǎi)賣(mài)雙方到銀行簽一份資金監(jiān)管協(xié)議，然后各自在銀行開(kāi)一個(gè)賬戶，約定在買(mǎi)家過(guò)戶完畢、拿到新出的房產(chǎn)證之后，首期款打給賣(mài)方。如果交易順利完成，銀行會(huì)把款項(xiàng)打給賣(mài)方;如果中間出現(xiàn)問(wèn)題交易終止，則把首期款再打回給買(mǎi)方。銀行提供此項(xiàng)服務(wù)，一般會(huì)收取單筆500元左右的監(jiān)管費(fèi)，但如果你是通過(guò)要按揭的銀行辦理資金監(jiān)管，則可以省去這筆費(fèi)用。
第4步：簽訂買(mǎi)賣(mài)合同
簽訂書(shū)面協(xié)議時(shí)，最主要關(guān)注四個(gè)方面：產(chǎn)權(quán)情況、房產(chǎn)總價(jià)、交易稅費(fèi)及日期，其中要注意的是書(shū)面協(xié)議里面要明確交易稅費(fèi)雙方如何分擔(dān)。日期也是非常重要，像交定金、過(guò)戶、交樓時(shí)間，確定日期才能夠保證交易順利進(jìn)行，交付首期之后，就可簽訂國(guó)土房管局的正式二手房買(mǎi)賣(mài)合同。

1. 如果房產(chǎn)有共有權(quán)人，要讓共有權(quán)人一同簽字，避免后面出現(xiàn)共有權(quán)人不同意出售導(dǎo)致交易存在失敗的可能
2. 如果有租約的，應(yīng)該讓租客簽訂放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的證明，避免租客以侵犯優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)為由導(dǎo)致交易失敗。
3. 如果該房產(chǎn)附有戶口，要在簽訂合同時(shí)寫(xiě)明戶口遷出的日期及違約條件。
4. 要明確違約責(zé)任，特別是在目前房?jī)r(jià)上漲的情況下，業(yè)主違約的幾率增大，明確違約責(zé)任才能保障自己的權(quán)益。

第5步：過(guò)戶及交稅
去過(guò)戶時(shí)，需要到房產(chǎn)所在地的產(chǎn)權(quán)登記中心去辦理過(guò)戶手續(xù)。買(mǎi)賣(mài)雙方需要帶上身份證原件、房產(chǎn)證原件、二手房買(mǎi)賣(mài)合同。一般遞件后，拿到回執(zhí)業(yè)主就可以讓銀行放之前監(jiān)管的定金。

1. 房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移前由轉(zhuǎn)讓人承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移后由受讓人承擔(dān)。也就是說(shuō)過(guò)戶后房屋出現(xiàn)損害等風(fēng)險(xiǎn)，是由買(mǎi)方承擔(dān)的，所以買(mǎi)方需要在過(guò)戶前仔細(xì)確認(rèn)房子是否有質(zhì)量問(wèn)題。
2. 目前房?jī)r(jià)上漲，有業(yè)主會(huì)以虛假債務(wù)為由讓法院查封房產(chǎn)，讓過(guò)戶期間的房產(chǎn)交易終止，買(mǎi)方可以在合同中增加一條條款，約定如果在過(guò)戶中因業(yè)主原因房產(chǎn)遭到查封，那么視為業(yè)主違約，必須承擔(dān)違約責(zé)任。

第6步：后續(xù)事項(xiàng)
交房一般就涉及物業(yè)、水電、有線電視、燃?xì)獾冉唤樱绻慨a(chǎn)內(nèi)部還有家具家電，還要核實(shí)清楚是否有被更換或搬走，最終業(yè)主才交鑰匙，正式完成交易。而上述的水電等交接，就要分別到管理處、水務(wù)局、有線電視臺(tái)、供電局等部門(mén)去辦理，雙方應(yīng)準(zhǔn)備好房產(chǎn)證復(fù)印件、身份證等。

1. 如果交房時(shí)家具家電出現(xiàn)損壞甚至被搬走，而交房保證金無(wú)法彌補(bǔ)時(shí)，買(mǎi)方通常很難找到賣(mài)家去索賠。所以最好在當(dāng)初約定交房保證金時(shí)，盡量把保證金的數(shù)額做大　
2. 戶口問(wèn)題也是交房時(shí)容易忽視的地方，所以在交房前，最好在房屋所在地的公安局查閱業(yè)主的戶口是否已經(jīng)遷出。

總而言之，在二手房交易中買(mǎi)受人要步步小心，任何的疏忽或過(guò)于自信都將可能面臨合同解除或無(wú)法接續(xù)履行的風(fēng)險(xiǎn)，在審慎同時(shí)盡力尋求專業(yè)人士的幫助和指導(dǎo)，早日順利買(mǎi)到心儀的好房子。